--- title: "Condomínio é obrigado a emitir nota fiscal? Sim, a partir de dezembro de 2026" url: https://sistemacondominioonline.com.br/blog-administrar-condominios/condominio-obrigado-emitir-nota-fiscal/ date: 2026-11-11 author: "Rodrigo Rech (CEO, Icondev)" tags: ["Atualizações"] publisher: "Icondev — SIN+" description: "A partir de 1º/12/2026, a cobrança da taxa condominial entra na NFS-e: na prática, uma nota por unidade a cada vencimento. Veja quem emite, quem paga imposto e como se preparar." --- # Condomínio é obrigado a emitir nota fiscal? Sim, a partir de dezembro de 2026 > O Ato Conjunto RFB/CGIBS nº 4/2026 fixou 1º de dezembro de 2026 como início da NFS-e na cobrança de taxas e demais valores condominiais. O Decreto nº 12.955/2026 inclui o condomínio edilício entre os não contribuintes que devem emitir documento fiscal, e até 11/11/2026 não foi publicada nenhuma dispensa. Emitir a nota não significa pagar imposto: pela Lei Complementar nº 214/2025, o condomínio só recolhe IBS e CBS se optar pelo regime regular ou se as cobranças dos condôminos forem menos de 80% da receita total. Na prática, é uma nota por unidade a cada vencimento, o que torna a emissão manual inviável. A partir de **1º de dezembro de 2026**, a cobrança da taxa condominial passa a exigir nota fiscal eletrônica de serviço (NFS-e). Pelo modelo da nota, isso significa, na prática, **uma nota para cada unidade, a cada vencimento**. Dois pontos precisam ficar claros desde o início: - **Emitir nota não é o mesmo que pagar imposto.** A maioria dos condomínios continua sem IBS e CBS a recolher sobre a taxa condominial. - **O volume é o problema.** Um condomínio de 120 unidades passa a emitir cerca de 120 notas por mês. Uma administradora com 50 condomínios desse porte, 6.000. Neste guia você entende o que a regra diz, quem paga e quem não paga imposto, o que ainda está em discussão e como preparar o condomínio. ## O que muda em 1º de dezembro de 2026 Três normas formam a regra: | Norma | O que diz | |---|---| | [Lei Complementar nº 214/2025](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/lcp/lcp214.htm), art. 26 | O condomínio edilício, em regra, **não é contribuinte** de IBS e CBS | | [Decreto nº 12.955/2026](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2023-2026/2026/decreto/d12955.htm), art. 115 | A obrigação de emitir documento fiscal vale também para não contribuintes, entre eles o **condomínio edilício**. Dispensas dependem de ato conjunto da Receita Federal e do Comitê Gestor do IBS | | [Ato Conjunto RFB/CGIBS nº 4/2026](https://www.cte.fazenda.gov.br/portal/informe.aspx?informe=176), art. 1º, III, "f" | A NFS-e passa a ser exigida "na cobrança de taxas e demais valores condominiais pelo condomínio edilício", além de outras receitas do condomínio, a partir de **1º/12/2026** | Em outubro, a [Nota Técnica SE/CGNFS-e nº 009](https://www.gov.br/nfse/pt-br/biblioteca/documentacao-tecnica/rtc/nota-tecnica-009-se-cgnfs-e-v-1-01.pdf) criou o código próprio para essa nota: **99.05.01, "Operações Condominiais"**, com campos específicos para o condomínio. Em agosto, quando o ato saiu, [explicamos aqui no blog](https://sistemacondominioonline.com.br/blog-administrar-condominios/nota-fiscal-condominios-reforma-tributaria/) que o alcance da regra ainda era discutido. De lá para cá, o código da nota foi publicado e nenhuma dispensa foi editada. Por isso, o cenário para o qual o condomínio deve se preparar é o da emissão. ## Nota fiscal para cada condômino: como funciona A nota é emitida no **CNPJ do condomínio**. O síndico ou a administradora pode operar a emissão, mas o emitente é o condomínio. O modelo da NFS-e condominial tem: - **Uma data de vencimento por nota.** - **Identificação do imóvel** (a unidade), de preenchimento obrigatório. - **De 1 a 20 cobranças por nota**, cada uma com seu tipo: condomínio ordinário, condomínio privativo, fundo de promoção e propaganda, impostos e taxas, fundo de reserva ou outra cobrança (uma taxa extra, por exemplo). - **Descontos** informados à parte, como o de pontualidade. - **Valor da nota** igual à soma das cobranças. Com um vencimento e um imóvel por nota, o resultado é **uma NFS-e por unidade a cada vencimento**: o espelho fiscal do boleto. A norma não escreve "uma nota por condômino" com essas palavras; essa é a leitura que decorre do modelo e a adotada pelo mercado. Mais dois detalhes importantes: - **A emissão não passa pela prefeitura.** O código 99.05.01 só é emitido pelo Emissor Nacional da NFS-e ou por sistemas integrados ao Ambiente Nacional. - **A administradora continua emitindo a nota dela**, no próprio CNPJ, sobre a taxa de administração. São notas diferentes. Receitas com terceiros, como aluguel de salão, vaga, antena ou espaço de publicidade, não usam o código 99.05.01. Seguem o código da própria operação. ## Todo condomínio vai pagar imposto? Não Esta é a parte que mais gera confusão. A nota é uma **obrigação de informar** (obrigação acessória). O imposto é outra coisa, e a regra da Lei Complementar nº 214/2025 não mudou: | Situação do condomínio | Emite NFS-e das cobranças? | Paga IBS e CBS? | |---|---|---| | Só arrecada taxas dos condôminos | Sim | **Não** | | Tem receitas com terceiros, e as cobranças dos condôminos são **80% ou mais** da receita total | Sim | **Não** | | Cobranças dos condôminos são **menos de 80%** da receita total | Sim | Sim, sobre as operações com bens e serviços, com créditos proporcionais. A taxa condominial não vira, por isso, tributada | | Optou pelo regime regular | Sim | Sim, sobre as taxas e demais valores cobrados de condôminos e terceiros, com direito a créditos | Um exemplo: o condomínio arrecada R$ 90 mil em taxas e R$ 10 mil com a locação da cobertura para uma antena. As taxas são 90% da receita. Ele emite as notas, mas não recolhe IBS e CBS. Se as receitas com terceiros passassem de 20% do total, a conta mudaria. A opção pelo regime regular costuma ser avaliada por condomínios comerciais, em que os condôminos são empresas e podem aproveitar créditos. É uma decisão para tomar com a contabilidade. ## O que ainda está em aberto O tema ainda tem pontos sem definição oficial. Em 11/11/2026, a situação é esta: - **Dispensa para quem só rateia despesas.** O decreto permite que a Receita Federal e o Comitê Gestor dispensem não contribuintes por ato conjunto. Nenhum ato desse tipo foi publicado. Parte dos especialistas e das entidades do setor defende que o condomínio que apenas rateia despesas não deveria emitir nota das cotas, mas não é prudente contar com uma dispensa que não existe. - **Inquilino.** A leitura predominante é que a nota sai em nome do condômino (o proprietário), mesmo com a unidade alugada. Não há orientação oficial sobre como o inquilino aparece. - **Unidade com mais de um proprietário.** A nota tem um único tomador, e não há campo para percentual de copropriedade. - **Período de apuração dos 80%.** A lei não diz se a conta é mensal ou anual. - **Penalidades.** As normas específicas do condomínio não tratam de multas. O risco existe, mas não há valor definido para citar. Acompanhe as publicações da Receita Federal e do [Portal Nacional da NFS-e](https://www.gov.br/nfse/pt-br) e peça a orientação da contabilidade por escrito. ## Por que emitir à mão não funciona Cada nota precisa da unidade, do tomador, do vencimento, de cada cobrança com seu tipo e dos descontos. E precisa bater, centavo a centavo, com o boleto. | Cenário | Notas por mês | Notas por ano | |---|---|---| | Condomínio de 40 unidades | 40 | 480 | | Condomínio de 120 unidades | 120 | 1.440 | | Condomínio de 300 unidades | 300 | 3.600 | | Administradora com 50 condomínios de 120 unidades | 6.000 | 72.000 | Supondo três minutos para digitar e conferir cada nota no emissor público, um condomínio de 120 unidades consome seis horas por mês só nisso. Para a administradora do exemplo, seriam 300 horas mensais: quase duas pessoas em tempo integral digitando notas. E o tempo nem é o maior risco: - **Divergência entre nota e boleto.** Um valor digitado errado gera um documento fiscal diferente da cobrança. - **Cobranças fora do padrão.** Taxa extra, acordo, segunda via com novo vencimento e desconto de pontualidade mudam a nota daquela unidade. - **Cadastro desatualizado.** A nota depende dos dados corretos do proprietário e do imóvel. - **Todo mês, sem falhar.** Não é uma tarefa de implantação; é rotina permanente. Na prática, é humanamente impossível manter esse controle à mão. A nota precisa nascer do mesmo lugar onde nasce a cobrança: o sistema de gestão do condomínio. ## Como o SIN+ resolve a emissão das notas No [SIN+](https://sistemacondominioonline.com.br/recursos-sin/cobrancas-e-boletos/), a cobrança de cada unidade já é gerada com tudo o que a nota pede: unidade, responsável, vencimento, itens separados (ordinária, fundo de reserva, extras) e descontos. O SIN+ está preparado para a nova obrigação: - **Emissão em lote:** as NFS-e saem das cobranças geradas, para todas as unidades do condomínio de uma vez. - **Integração com o Ambiente Nacional da NFS-e:** o código 99.05.01 e os tipos de cobrança são preenchidos automaticamente. - **Nota vinculada ao boleto:** cada nota fica ligada à cobrança da unidade, com acompanhamento das emitidas, pendentes e rejeitadas. - **Vários condomínios na mesma rotina:** a administradora emite para toda a carteira sem repetir o processo condomínio por condomínio. **Para administradoras:** o SIN+ também está preparado para a nota fiscal dos seus próprios serviços, emitida no CNPJ da administradora para cada condomínio da carteira, como a da taxa de administração. Essa nota não faz parte da nova regra dos condomínios, mas sai da mesma rotina. Faça um [teste grátis](https://sistemacondominioonline.com.br/experimente-gratis/) e veja como fica a rotina de cobrança do seu condomínio. ## Checklist: o que fazer antes de dezembro 1. **Revise o cadastro das unidades:** nome e CPF ou CNPJ de cada proprietário e dados do imóvel. 2. **Separe as receitas:** taxas dos condôminos de um lado, receitas com terceiros de outro. 3. **Calcule o percentual:** quanto as cobranças dos condôminos representam da receita total. Abaixo de 80%, fale com a contabilidade. 4. **Confira o CNPJ e o certificado digital do condomínio**, usados para emitir no ambiente nacional. 5. **Padronize os itens da cobrança**, para que cada um corresponda a um tipo da nota (ordinária, fundo de reserva, taxa extra). 6. **Defina quem emite** e confirme se o sistema de gestão está integrado ao Ambiente Nacional da NFS-e. 7. **Avise os condôminos:** a nota é um documento novo, não um imposto novo nem um aumento da taxa. Leia também: [taxa de condomínio: o que é, o que inclui e como é calculada](https://sistemacondominioonline.com.br/blog-administrar-condominios/taxa-de-condominio-o-que-e-e-como-funciona-essa-cobranca/) e [despesas ordinárias e extraordinárias de condomínio](https://sistemacondominioonline.com.br/blog-administrar-condominios/despesas-ordinarias-e-extraordinarias-de-condominio-veja-diferencas/). Este conteúdo é informativo e reflete as normas publicadas até 11/11/2026. As regras ainda podem mudar; confirme a aplicação ao seu condomínio com a contabilidade. ## Perguntas frequentes ### O condomínio é obrigado a emitir nota fiscal da taxa condominial? Pelas normas em vigor, sim. O Ato Conjunto RFB/CGIBS nº 4/2026 exige a NFS-e na cobrança de taxas e demais valores condominiais a partir de 1º de dezembro de 2026, e o Decreto nº 12.955/2026 inclui o condomínio edilício entre os não contribuintes que emitem documento fiscal. Até 11/11/2026, nenhuma dispensa foi publicada. ### O condomínio vai pagar imposto sobre a taxa condominial? Em regra, não. Pela Lei Complementar nº 214/2025, o condomínio não é contribuinte de IBS e CBS. Ele só recolhe se optar pelo regime regular ou se as cobranças dos condôminos forem menos de 80% da receita total; nesse segundo caso, o imposto recai sobre as operações com bens e serviços. ### É uma nota fiscal para cada condômino? Na prática, sim. O modelo da NFS-e condominial tem um vencimento e a identificação do imóvel em cada nota, o que leva a uma nota por unidade a cada vencimento. ### A nota fiscal sai em nome do proprietário ou do inquilino? A leitura predominante é que sai em nome do condômino, o proprietário, mesmo com a unidade alugada. Ainda não há orientação oficial sobre o inquilino. ### Quem emite a nota: o síndico ou a administradora? A nota é emitida no CNPJ do condomínio. O síndico ou a administradora pode operar a emissão. A administradora emite, à parte, a nota da sua taxa de administração. ### Onde a nota fiscal do condomínio é emitida? No Emissor Nacional da NFS-e ou em sistemas integrados ao Ambiente Nacional. O código 99.05.01 não é emitido pelo sistema da prefeitura. ### O que é o código 99.05.01? É o código da NFS-e para "Operações Condominiais", criado pela Nota Técnica SE/CGNFS-e nº 009. Ele identifica as taxas e demais valores cobrados pelo condomínio edilício e não gera ISS. ### Fundo de reserva e taxa extra entram na nota? Sim. O modelo da nota tem tipos próprios para condomínio ordinário, fundo de reserva e outras cobranças, como a taxa extra.