Todo mês chega o boleto do condomínio, mas nem todo morador sabe exatamente o que está pagando. Neste guia você entende o que é a taxa de condomínio, o que ela inclui, como é calculada, quem deve pagar e o que acontece em caso de atraso.
O que é a taxa de condomínio
A taxa de condomínio, também chamada de cota condominial, é o valor que cada condômino paga para cobrir as despesas do condomínio. Pagar é um dever previsto no Código Civil (art. 1.336, I): cada condômino deve contribuir para as despesas na proporção da sua fração ideal, salvo se a convenção definir outra regra.
O valor não é escolhido pelo síndico. Ele sai da previsão orçamentária aprovada em assembleia, que estima as despesas do ano, e é dividido entre as unidades.
O que a taxa de condomínio inclui
Em geral, a taxa cobre as despesas ordinárias, as do dia a dia:
- Salários e encargos de porteiros, zeladores e faxineiros, ou o contrato da empresa terceirizada.
- Água, luz e gás das áreas comuns.
- Limpeza, jardinagem e conservação.
- Manutenção de elevadores, bombas, portões e equipamentos.
- Seguro obrigatório do prédio.
- Administradora, quando houver, e despesas de escritório.
- Fundo de reserva, quando previsto na convenção.
As despesas extraordinárias, como reformas, obras de melhoria e compras de equipamentos novos, costumam ser cobradas à parte, em cota extra. Entenda a diferença em despesas ordinárias e extraordinárias de condomínio.
A taxa de condomínio inclui água e luz?
Depende de qual água e de qual luz:
- Áreas comuns: sim. A água e a luz de corredores, garagem, elevadores, jardim e piscina entram nas despesas do condomínio.
- Luz do apartamento: não. Cada unidade tem o seu medidor e recebe a conta direto da distribuidora.
- Água do apartamento: depende. Se o prédio tem só um hidrômetro, a água de todos os apartamentos entra nas despesas e é dividida com a taxa. Se a água é individualizada, cada unidade paga o próprio consumo, que pode vir somado ao boleto do condomínio ou em conta separada da concessionária. Veja como funciona a água individualizada em condomínio.
- Gás: segue a mesma lógica da água. Com medidor individual, cada um paga o seu consumo.
Como a taxa de condomínio é calculada
São três formas comuns de dividir as despesas:
| Forma | Como funciona | Exemplo |
|---|---|---|
| Fração ideal | Cada unidade paga de acordo com a sua parte no terreno e nas áreas comuns | A cobertura, maior, paga mais |
| Por unidade | Todas as unidades pagam o mesmo valor | Prédio com apartamentos do mesmo tamanho |
| Híbrida | Parte das despesas pela fração ideal e parte por unidade | Despesas do dia a dia por unidade e obras pela fração ideal |
A regra do Código Civil é a fração ideal. Outra forma de divisão precisa estar prevista na convenção do condomínio.
Quem paga a taxa de condomínio: proprietário ou inquilino?
O dever perante o condomínio é do proprietário. Em imóveis alugados, a Lei do Inquilinato costuma dividir assim: o inquilino paga as despesas ordinárias e o proprietário paga as extraordinárias. Mais detalhes em deveres do locatário e do proprietário na taxa de condomínio.
O que acontece se a taxa de condomínio atrasar
O Código Civil (art. 1.336, § 1º) prevê, sobre o valor em atraso:
- Multa de até 2%.
- Correção monetária.
- Juros: os definidos na convenção. Se a convenção não definir, valem os juros legais do art. 406 do Código Civil. Desde a Lei nº 14.905/2024, eles seguem a taxa Selic, descontada a inflação, e não mais o antigo 1% ao mês.
Além disso:
- Voto em assembleia: só vota quem está em dia com o condomínio (art. 1.335, III).
- Cobrança judicial: a dívida pode ser cobrada na Justiça. E a dívida de condomínio é uma das exceções à proteção do bem de família (Lei nº 8.009/1990, art. 3º, IV), então, em casos extremos, o imóvel pode ir a leilão.
Para o condomínio, o caminho mais eficiente é evitar que a dívida cresça: lembrete antes do vencimento, cobrança logo depois e proposta de acordo. Veja como fazer proposta de parcelamento de dívida de condomínio.
Como o SIN+ gera e acompanha a taxa de condomínio
No SIN+, a cobrança da taxa sai do mesmo lugar onde as despesas são lançadas:
- Rateio automático das despesas entre as unidades, pela fração ideal ou por percentual, conforme a conta contábil.
- Cobrança ordinária com o rateio, os consumos (água e gás individualizados), as locações de áreas comuns e as receitas recorrentes.
- Cobranças extraordinárias com itens avulsos.
- Geração em lote para várias unidades, competências e condomínios.
- Boletos registrados no banco, com código de barras e PIX, enviados por e-mail, WhatsApp, SMS ou impressos.
- Baixa automática dos pagamentos pela sincronização bancária e régua de cobrança para lembrar quem está perto do vencimento ou em atraso.
Veja no tutorial como funciona a tela de cobranças:
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