Água individualizada em condomínio: lei, taxa mínima e rateio

A cobrança de água individualizada em condomínio faz cada unidade pagar o que consumiu no mês, conforme a leitura do hidrômetro do próprio apartamento.

O modelo é mais justo para quem gasta pouco, incentiva a economia de água e acaba com uma reclamação antiga das assembleias: a de pagar pelo consumo do vizinho.

Neste guia você vê o que diz a lei, a diferença entre os modelos de individualização, como fica a taxa mínima, como fazer o rateio da conta e onde a cobrança costuma dar errado.

Cobrança coletiva x cobrança individualizada

Na cobrança coletiva, o condomínio recebe uma conta só, medida pelo hidrômetro geral, e divide o valor entre as unidades por um critério fixo: em partes iguais ou pela fração ideal. Se o morador “A” consome o dobro do morador “B”, os dois pagam o mesmo.

Na cobrança individualizada, cada unidade tem o seu medidor e paga pelo que usou.

O último ponto é o que mais pesa contra a individualização: alguém precisa ler os medidores, calcular o consumo e lançar o valor na cobrança de cada unidade, todo mês. Mais abaixo mostramos como reduzir esse trabalho.

O que diz a lei sobre a medição individualizada de água

A Lei nº 13.312/2016 alterou a Lei do Saneamento Básico (Lei nº 11.445/2007) e passou a exigir que as novas edificações condominiais adotem a medição individualizada do consumo de água por unidade.

• Desde quando vale: a lei deu cinco anos de prazo, então a exigência vale para os condomínios construídos a partir de julho de 2021.
• Prédios antigos: a lei federal não obriga a adaptação dos edifícios que já existiam. Neles, a individualização é uma decisão do condomínio, que costuma passar pela assembleia, conforme a convenção.
• Quando individualizar é inviável: o Marco Legal do Saneamento (Lei nº 14.026/2020) incluiu na Lei nº 11.445/2007 a possibilidade de os condomínios construídos sem medição individual, ou em que ela seja inviável pelo custo ou por razão técnica, firmarem contratos especiais com a concessionária, com as responsabilidades, os critérios de rateio e a forma de cobrança.
• Regras locais: estados, municípios e concessionárias podem ter exigências e procedimentos próprios. Vale consultar a concessionária da sua cidade antes de contratar a obra.

Os dois modelos de individualização

“Água individualizada” pode significar duas coisas diferentes, e a dúvida sobre taxa mínima quase sempre vem daqui.

1. Individualização pela concessionária. Cada apartamento passa a ser um cliente da companhia de água e recebe a própria conta. O condomínio paga só o consumo das áreas comuns. Nem toda concessionária oferece essa opção, e ela costuma exigir um padrão de instalação aprovado pela companhia.
2. Medição interna (rateio pelo condomínio). A concessionária continua mandando uma conta única, pelo hidrômetro geral. O condomínio lê os medidores das unidades e usa essas leituras para dividir a conta. Esse é o modelo mais comum em prédios que individualizaram depois de prontos.

No segundo modelo, a responsabilidade pela leitura, pelo cálculo e pela cobrança é do síndico ou da administradora.

Como fica a taxa mínima de água em condomínio

Depende do modelo:

• Com hidrômetro único, a cobrança da concessionária ao condomínio segue as regras da companhia e o entendimento do Superior Tribunal de Justiça. Em junho de 2024, o STJ revisou o Tema 414 e passou a admitir que a concessionária cobre uma tarifa mínima de cada unidade do condomínio, mais o excedente quando o consumo total passar da soma dessas franquias. O tribunal também considerou ilegal cobrar o condomínio como se fosse uma única unidade de consumo.
• Com medição interna, a forma de repassar a parte fixa da conta para as unidades é definida pelo condomínio, na convenção ou em assembleia. É comum cobrar uma taxa mínima por unidade, mesmo sem consumo, e dividir o restante pela leitura de cada medidor.
• Com individualização pela concessionária, cada unidade recebe a própria conta, já com a tarifa mínima da companhia.

Na dúvida sobre a conta que o seu condomínio recebe, confira a fatura com a concessionária e, se for o caso, com um advogado especializado em direito condominial.

Como fazer o rateio da conta de água com medidores individuais

No modelo de medição interna, a conta da concessionária costuma ser dividida em duas partes:

• Parte comum: consumo das áreas comuns (piscina, jardim, limpeza), perdas na tubulação e a taxa mínima, quando houver. É dividida entre todas as unidades pelo critério que o condomínio definiu.
• Parte variável: o restante da conta, distribuído na proporção do consumo medido em cada apartamento.

Um roteiro para o mês:

1. Leia todos os medidores na mesma janela de dias, para que o período de consumo seja parecido entre as unidades.
2. Calcule o consumo de cada unidade: leitura atual menos a leitura anterior.
3. Separe a parte comum da conta e aplique o critério de divisão aprovado.
4. Distribua a parte variável pelo consumo de cada unidade.
5. Inclua o valor na cobrança do mês e deixe a leitura disponível para o morador conferir.

Para quem vai sair da cobrança coletiva, o primeiro mês é só de leitura: ela serve de marco zero, e a cobrança pelo consumo começa no ciclo seguinte.

Tipos de medidores e de leitura

Os medidores individuais mudam principalmente na forma de leitura:

• Leitura visual (manual): alguém passa unidade por unidade e anota o número do hidrômetro. É o modelo mais barato de instalar e o que mais depende de cuidado na anotação.
• Leitura pulsada: o hidrômetro envia pulsos elétricos para um equipamento que registra o consumo, sem precisar entrar nas unidades.
• Leitura digital ou por radiofrequência: os medidores transmitem a leitura sem fio para uma central ou um coletor, o que permite a leitura remota.

A escolha depende do custo da instalação, da estrutura do prédio e de quanto trabalho o condomínio quer ter na leitura.

Quanto custa individualizar a água de um condomínio

Não existe um preço único. O custo depende principalmente de:

• Estrutura do prédio: em prédios antigos, com várias prumadas (colunas de água) por apartamento, pode ser preciso refazer parte da tubulação para que cada unidade tenha um único ponto de medição.
• Tipo de medidor e de leitura: medidores com leitura remota custam mais que os de leitura visual.
• Número de unidades e exigências da concessionária, quando a individualização for feita por ela.

O caminho mais seguro é pedir um estudo técnico e orçamentos de mais de uma empresa especializada e levar as opções para a assembleia.

Onde o rateio manual costuma falhar

Quem já fechou o consumo de água em planilha conhece os problemas:

• Erro de digitação na leitura, que só aparece quando o morador contesta o boleto.
• Leitura anterior errada, que gera consumo negativo ou fora da realidade.
• Falta de comprovação: sem a foto do medidor, a contestação vira a palavra do síndico contra a do morador.
• Retrabalho: passar os números do papel para a planilha e da planilha para a cobrança.

Esses erros vêm do mesmo lugar: a leitura e a cobrança ficam em ferramentas separadas.

Como o SIN+ faz a leitura e a cobrança do consumo de água

No SIN+, a leitura e a cobrança fazem parte do mesmo fluxo:

• Regras do condomínio: você configura o tipo de consumo (água, gás, energia ou outro), com faixas de valor, taxa mínima e unidade de medida.
• Leituras: entram à mão, por planilha do Excel, pelo app SIN Consumo, que funciona sem internet durante a ronda (módulo com custo adicional), ou pelo app SIN+.
• Foto do medidor: fica registrada na leitura, com carimbo opcional de unidade, data e hora. No app SIN+, a Sintia, assistente de IA do sistema, pode ler o valor do medidor a partir da foto.
• Conferência antes de cobrar: o sistema calcula o consumo pela leitura anterior e o valor pelas faixas, mas nada é cobrado antes de você processar as leituras.
• Cobrança: o consumo processado entra na cobrança ordinária da unidade, e a foto do medidor pode aparecer no boleto e no portal do condômino, o que reduz contestações.

Veja no tutorial como lançar e processar as leituras:

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