A partir de 1º de dezembro de 2026, a cobrança da taxa condominial passa a exigir nota fiscal eletrônica de serviço (NFS-e). Pelo modelo da nota, isso significa, na prática, uma nota para cada unidade, a cada vencimento.
Dois pontos precisam ficar claros desde o início:
- Emitir nota não é o mesmo que pagar imposto. A maioria dos condomínios continua sem IBS e CBS a recolher sobre a taxa condominial.
- O volume é o problema. Um condomínio de 120 unidades passa a emitir cerca de 120 notas por mês. Uma administradora com 50 condomínios desse porte, 6.000.
Neste guia você entende o que a regra diz, quem paga e quem não paga imposto, o que ainda está em discussão e como preparar o condomínio.
O que muda em 1º de dezembro de 2026
Três normas formam a regra:
| Norma | O que diz |
|---|---|
| Lei Complementar nº 214/2025, art. 26 | O condomínio edilício, em regra, não é contribuinte de IBS e CBS |
| Decreto nº 12.955/2026, art. 115 | A obrigação de emitir documento fiscal vale também para não contribuintes, entre eles o condomínio edilício. Dispensas dependem de ato conjunto da Receita Federal e do Comitê Gestor do IBS |
| Ato Conjunto RFB/CGIBS nº 4/2026, art. 1º, III, “f” | A NFS-e passa a ser exigida “na cobrança de taxas e demais valores condominiais pelo condomínio edilício”, além de outras receitas do condomínio, a partir de 1º/12/2026 |
Em outubro, a Nota Técnica SE/CGNFS-e nº 009 criou o código próprio para essa nota: 99.05.01, “Operações Condominiais”, com campos específicos para o condomínio.
Em agosto, quando o ato saiu, explicamos aqui no blog que o alcance da regra ainda era discutido. De lá para cá, o código da nota foi publicado e nenhuma dispensa foi editada. Por isso, o cenário para o qual o condomínio deve se preparar é o da emissão.
Nota fiscal para cada condômino: como funciona
A nota é emitida no CNPJ do condomínio. O síndico ou a administradora pode operar a emissão, mas o emitente é o condomínio.
O modelo da NFS-e condominial tem:
- Uma data de vencimento por nota.
- Identificação do imóvel (a unidade), de preenchimento obrigatório.
- De 1 a 20 cobranças por nota, cada uma com seu tipo: condomínio ordinário, condomínio privativo, fundo de promoção e propaganda, impostos e taxas, fundo de reserva ou outra cobrança (uma taxa extra, por exemplo).
- Descontos informados à parte, como o de pontualidade.
- Valor da nota igual à soma das cobranças.
Com um vencimento e um imóvel por nota, o resultado é uma NFS-e por unidade a cada vencimento: o espelho fiscal do boleto. A norma não escreve “uma nota por condômino” com essas palavras; essa é a leitura que decorre do modelo e a adotada pelo mercado.
Mais dois detalhes importantes:
- A emissão não passa pela prefeitura. O código 99.05.01 só é emitido pelo Emissor Nacional da NFS-e ou por sistemas integrados ao Ambiente Nacional.
- A administradora continua emitindo a nota dela, no próprio CNPJ, sobre a taxa de administração. São notas diferentes.
Receitas com terceiros, como aluguel de salão, vaga, antena ou espaço de publicidade, não usam o código 99.05.01. Seguem o código da própria operação.
Todo condomínio vai pagar imposto? Não
Esta é a parte que mais gera confusão. A nota é uma obrigação de informar (obrigação acessória). O imposto é outra coisa, e a regra da Lei Complementar nº 214/2025 não mudou:
| Situação do condomínio | Emite NFS-e das cobranças? | Paga IBS e CBS? |
|---|---|---|
| Só arrecada taxas dos condôminos | Sim | Não |
| Tem receitas com terceiros, e as cobranças dos condôminos são 80% ou mais da receita total | Sim | Não |
| Cobranças dos condôminos são menos de 80% da receita total | Sim | Sim, sobre as operações com bens e serviços, com créditos proporcionais. A taxa condominial não vira, por isso, tributada |
| Optou pelo regime regular | Sim | Sim, sobre as taxas e demais valores cobrados de condôminos e terceiros, com direito a créditos |
Um exemplo: o condomínio arrecada R$ 90 mil em taxas e R$ 10 mil com a locação da cobertura para uma antena. As taxas são 90% da receita. Ele emite as notas, mas não recolhe IBS e CBS. Se as receitas com terceiros passassem de 20% do total, a conta mudaria.
A opção pelo regime regular costuma ser avaliada por condomínios comerciais, em que os condôminos são empresas e podem aproveitar créditos. É uma decisão para tomar com a contabilidade.
O que ainda está em aberto
O tema ainda tem pontos sem definição oficial. Em 11/11/2026, a situação é esta:
- Dispensa para quem só rateia despesas. O decreto permite que a Receita Federal e o Comitê Gestor dispensem não contribuintes por ato conjunto. Nenhum ato desse tipo foi publicado. Parte dos especialistas e das entidades do setor defende que o condomínio que apenas rateia despesas não deveria emitir nota das cotas, mas não é prudente contar com uma dispensa que não existe.
- Inquilino. A leitura predominante é que a nota sai em nome do condômino (o proprietário), mesmo com a unidade alugada. Não há orientação oficial sobre como o inquilino aparece.
- Unidade com mais de um proprietário. A nota tem um único tomador, e não há campo para percentual de copropriedade.
- Período de apuração dos 80%. A lei não diz se a conta é mensal ou anual.
- Penalidades. As normas específicas do condomínio não tratam de multas. O risco existe, mas não há valor definido para citar.
Acompanhe as publicações da Receita Federal e do Portal Nacional da NFS-e e peça a orientação da contabilidade por escrito.
Por que emitir à mão não funciona
Cada nota precisa da unidade, do tomador, do vencimento, de cada cobrança com seu tipo e dos descontos. E precisa bater, centavo a centavo, com o boleto.
| Cenário | Notas por mês | Notas por ano |
|---|---|---|
| Condomínio de 40 unidades | 40 | 480 |
| Condomínio de 120 unidades | 120 | 1.440 |
| Condomínio de 300 unidades | 300 | 3.600 |
| Administradora com 50 condomínios de 120 unidades | 6.000 | 72.000 |
Supondo três minutos para digitar e conferir cada nota no emissor público, um condomínio de 120 unidades consome seis horas por mês só nisso. Para a administradora do exemplo, seriam 300 horas mensais: quase duas pessoas em tempo integral digitando notas.
E o tempo nem é o maior risco:
- Divergência entre nota e boleto. Um valor digitado errado gera um documento fiscal diferente da cobrança.
- Cobranças fora do padrão. Taxa extra, acordo, segunda via com novo vencimento e desconto de pontualidade mudam a nota daquela unidade.
- Cadastro desatualizado. A nota depende dos dados corretos do proprietário e do imóvel.
- Todo mês, sem falhar. Não é uma tarefa de implantação; é rotina permanente.
Na prática, é humanamente impossível manter esse controle à mão. A nota precisa nascer do mesmo lugar onde nasce a cobrança: o sistema de gestão do condomínio.
Como o SIN+ resolve a emissão das notas
No SIN+, a cobrança de cada unidade já é gerada com tudo o que a nota pede: unidade, responsável, vencimento, itens separados (ordinária, fundo de reserva, extras) e descontos.
O SIN+ está preparado para a nova obrigação:
- Emissão em lote: as NFS-e saem das cobranças geradas, para todas as unidades do condomínio de uma vez.
- Integração com o Ambiente Nacional da NFS-e: o código 99.05.01 e os tipos de cobrança são preenchidos automaticamente.
- Nota vinculada ao boleto: cada nota fica ligada à cobrança da unidade, com acompanhamento das emitidas, pendentes e rejeitadas.
- Vários condomínios na mesma rotina: a administradora emite para toda a carteira sem repetir o processo condomínio por condomínio.
Para administradoras: o SIN+ também está preparado para a nota fiscal dos seus próprios serviços, emitida no CNPJ da administradora para cada condomínio da carteira, como a da taxa de administração. Essa nota não faz parte da nova regra dos condomínios, mas sai da mesma rotina.
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Checklist: o que fazer antes de dezembro
- Revise o cadastro das unidades: nome e CPF ou CNPJ de cada proprietário e dados do imóvel.
- Separe as receitas: taxas dos condôminos de um lado, receitas com terceiros de outro.
- Calcule o percentual: quanto as cobranças dos condôminos representam da receita total. Abaixo de 80%, fale com a contabilidade.
- Confira o CNPJ e o certificado digital do condomínio, usados para emitir no ambiente nacional.
- Padronize os itens da cobrança, para que cada um corresponda a um tipo da nota (ordinária, fundo de reserva, taxa extra).
- Defina quem emite e confirme se o sistema de gestão está integrado ao Ambiente Nacional da NFS-e.
- Avise os condôminos: a nota é um documento novo, não um imposto novo nem um aumento da taxa.
Leia também: taxa de condomínio: o que é, o que inclui e como é calculada e despesas ordinárias e extraordinárias de condomínio.
Este conteúdo é informativo e reflete as normas publicadas até 11/11/2026. As regras ainda podem mudar; confirme a aplicação ao seu condomínio com a contabilidade.
